Premiers pas

Faut-il craindre une bulle immobilière?

La politique monétaire extrêmement souple menée dans la zone euro risque de créer une bulle immobilière. Si elle éclate, elle causera des dégâts nettement plus lourds qu’une bulle d’actions, assurent certains économistes.

La Banque centrale européenne mène une politique monétaire de plus en plus souple depuis le début de la crise financière de 2008. "Aujourd’hui, la BCE va vraiment très loin dans les efforts qu’elle déploie pour relancer l’inflation et la croissance économique", déclare Roland Gillet, professeur d’économie financière à la Sorbonne ainsi qu’à la Solvay Business School de l’ULB et expert au niveau international. "Voyez le taux de dépôt (la rémunération que perçoivent les banques qui laissent 'dormir' de l'argent à court terme auprès de la BCE), qui s’établit désormais à -0,4%."

Si les dirigeants de la BCE suivent cette trajectoire, c’est avant tout parce que les politiques européennes s’avèrent incapables de créer les conditions d'une relance de la croissance économique, estime Roland Gillet. "Mais ce n’est pas parce que les taux sont extrêmement bas que les entreprises investissent davantage. En d’autres termes, la BCE se heurte aux limites de son action."

Selon les observateurs les plus critiques, la BCE court le risque de créer des bulles, parce que la masse monétaire générée par sa politique expansionniste reflue en Bourse au lieu de servir l’économie réelle. Jacques Berghmans, cofondateur de TreeTop Asset Management, nuance: "Une certaine propension à prendre des risques est utile à la société. Et depuis la crise, l'aversion au risque a augmenté. La BCE doit inciter les individus à prendre des risques pour contribuer à relancer la croissance économique."

Dès qu’elle aura réussi dans cette entreprise, la BCE devra relever les taux et faire le nécessaire pour empêcher la formation de bulles, prévient-il. "Car dès que les Bourses commencent à prendre de la hauteur, les épargnants se convainquent facilement qu’elles ne peuvent que progresser."

Jacques Berghmans ne constate pour le moment pas de survalorisation des marchés d’actions. "Les rapports cours/bénéfice et cours/valeur comptable fluctuent autour de leur moyenne à long terme. Les Bourses ne sont donc pas spécialement chères."

Taux bas = immobilier en hausse

Pour Roland Gillet, le danger est ailleurs: "Avec sa politique monétaire extrêmement accommodante, la BCE est en train de créer des bulles immobilières en Europe." L’an dernier, un rapport de Moody’s Analytics mettait en garde contre une forte hausse des prix immobiliers alimentée par les taux très bas. C'est déjà le cas en Allemagne, où les prix ont augmenté d’un quart depuis 2010. Et dans la mesure où les taux n’ont cessé de baisser depuis, le risque d’une survalorisation du marché immobilier résidentiel s’est accru. "Les épargnants ont tort de penser qu’ils ne courent aucun risque en investissant dans l’immobilier", soupire Jacques Berghmans.

Roland Gillet ne cache pas son inquiétude: "L’éclatement d’une bulle immobilière est beaucoup plus dévastateur pour l'économie que celui d’une bulle boursière. Souvenez-vous de ce qui s’est passé voici quelques années en Espagne, en Irlande ou aux Pays-Bas. N’oubliez pas que la majorité des épargnants possèdent une maison et sont le plus souvent en train de rembourser un crédit hypothécaire. Souvent, ils ont emprunté plus de la moitié du prix d’achat pour l’acquérir."

Une baisse des prix immobiliers produit un effet de richesse inversé, précise l’économiste. "Dès que les épargnants se sentent plus pauvres, ils compriment spontanément leurs dépenses de consommation. L’économie s’en trouve affectée, et de plus en plus de preneurs de crédits hypothécaires éprouvent des difficultés à rembourser leurs traites, par exemple parce qu’ils ont perdu leur emploi."

Des jeunes "incapables d'acheter"

Les estimations du marché immobilier belge divergent énormément. En témoigne l’analyse de la Banque nationale de Belgique, qui en arrive à une survalorisation de 3,5% selon une méthode de calcul, et de quelque 28% selon une autre.

Dans tous les cas, Roland Gillet juge qu'il ne faut pas prendre le problème à la légère. "De plus en plus de jeunes se disent incapables d’acheter un logement à cause des prix élevés", souligne-t-il. "La part du revenu des ménages consacrée au remboursement mensuel du crédit hypothécaire a augmenté de 60% en quinze ans. Pour acheter une maison, les jeunes ont souvent besoin de l’aide financière de leurs parents en plus de leurs fonds propres. Ils tendent à opter pour des logements de plus en plus petits. C’est inquiétant, même en faisant abstraction du rapport entre le prix et la valeur d’une maison."

Rédigé en mars 2016. Il est possible que les avis et commentaires renseignés dans ce document ne soient plus valables à une date ultérieure.

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