De eerste stappen

Moeten we vrezen voor een vastgoedzeepbel?

Door het ultrasoepel monetair beleid in de eurozone dreigt een vastgoedzeepbel te ontstaan. ‘Als die uiteenspat, is dat volgens bepaalde economisten veel verwoestender dan wanneer het om aandelen gaat.’

Sinds de start van de financiële crisis in 2008 is de Europese Centrale Bank een steeds soepeler monetair beleid gaan voeren. ‘De ECB gaat vandaag wel heel ver in haar strijd voor een hogere inflatie en economische groei’, meent Roland Gillet, hoogleraar economie aan de Sorbonne en de Solvay Business School van de ULB en internationaal expert. ‘Kijk alleen al naar de depositorente (de vergoeding die banken krijgen om hun overschotten voor de nacht in Frankfurt te stallen, red.) die ondertussen op -0,4 procent staat.’
De centrale bankiers volgen die koers omdat de Europese politiek niet in staat blijkt om de voorwaarden voor economische groei te creëren, legt Gillet uit. ‘Maar het is niet omdat de kredieten spotgoedkoop zijn, dat bedrijven meer investeren. De ECB botst met andere woorden op haar limieten.’

Volgens critici loopt de centrale bank het gevaar om zeepbellen te creëren, omdat haar monetaire verruiming naar de beurs stroomt in plaats van de reële economie te dienen. Jacques Berghmans, medeoprichter van TreeTop Asset Management, geeft Mario Draghi en co meer krediet. ‘In de maatschappij moet er een zekere risicobereidheid zijn. Na een crisis is die bereidheid altijd minder aanwezig. De ECB moet mensen aanzetten om toch risico’s te nemen en zo de economische groei weer op het juiste pad te krijgen.’
Zodra dat gelukt is, moet de centrale bank de rente verhogen en alles doen wat nodig is om het ontstaan van zeepbellen te voorkomen, waarschuwt hij. ‘Want als de beurzen eenmaal omhoog gaan, gaan mensen vaak geloven dat het alleen verder die richting kan uitgaan.’
Berghmans ziet momenteel geen overwaardering op de aandelenmarkten. ‘De koers-winstverhouding en de koers-boekwaarde zitten vandaag rond hun langetermijngemiddelde, en de beurzen zijn dus niet speciaal duur.’

Lage rente en stijgende vastgoedprijzen

Volgens Gillet zit het gevaar elders. ‘De ECB is met haar soepel monetair beleid vastgoedzeepbellen aan het blazen in Europa.’ Vorig jaar waarschuwde Moody’s Analytics in een rapport voor de forse stijging van vastgoedprijzen door de ultralage rente. Sinds 2010 zijn die in Duitsland bijvoorbeeld een kwart hoger gegaan. Doordat de rente sindsdien is blijven dalen, zit het gevaar voor een overwaardering van de huizenmarkt in de lift. ‘Mensen vergissen zich als ze denken dat aan vastgoed geen risico’s kleven’, zucht Berghmans.
Gillet maakt zich ernstige zorgen. ‘De uiteenspatting van een vastgoedzeepbel is verwoestender voor de economie dan deze van een zeepbel van aandelen. Kijk naar wat er enkele jaren geleden in Spanje, Ierland of Nederland is gebeurd. Vergeet niet dat de meerderheid van de mensen een huis bezit en meestal een lening aan het afbetalen is om dat huis in handen te krijgen. Vaak hebben ze daarvoor meer dan de helft van de aankoopprijs geleend.’
Als de vastgoedprijzen dalen, speelt er een welvaartseffect, legt de econoom uit. ‘Zodra mensen zich armer voelen, gaan ze vanzelf hun consumptie-uitgaven beperken. Als de economie daardoor nog meer sputtert, krijgen steeds meer hypotheeknemers het moeilijk om hun krediet terug te betalen, bijvoorbeeld omdat ze hun job hebben verloren.’

Aanzienlijk probleem

De ramingen van de overwaardering van de Belgische vastgoedmarkt lopen wijd uiteen. Illustratief is de analyse van de Nationale Bank, die volgens één berekeningsmethode uitkomt op een overwaardering van 3,5 procent, en volgens een andere op liefst 28 procent.
Voor Gillet staat het in elk geval vast dat er een aanzienlijk probleem is. ‘Je hoort steeds vaker dat jonge mensen geen residentieel vastgoed meer kunnen kopen omdat het veel te duur is’, stipt hij aan. ‘Het deel van het gezinsinkomen dat zij vandaag moeten afstaan voor de maandelijkse hypotheekaflossing, ligt 60 procent hoger dan vijftien jaar geleden. Om een huis te kopen, hebben ze naast hun eigen vermogen vaak nog financiële hulp nodig van hun ouders. Of ze gaan steeds kleiner wonen. Dat is toch zorgwekkend, zelfs zonder het even te hebben over de relatie tussen de prijs en de waarde van een huis.’

Opgesteld in maart 2016. Het is mogelijk dat de adviezen en commentaren in dit document op een latere datum niet langer gelden.

Dit artikel delen  

Leer alles o​ver​ het ​beleggingsuniversum. Ontvang elke maand onze nieuwsbrief in uw​ ​inbox.

Ik schrijf mij in

+32 2 613 15 30Van maandag tot vrijdag. Van 9 tot 18 uur.

U bent nog niet klaar om te beleggen?

Schrijf u in op onze nieuwsbrief en volg zo samen met TreeTop het beleggingsuniversum.

Zo leert u:

  • Hoe de Beurs werkt
  • Het standpunt van onze experts over een algemeen nieuwsfeit
  • TreeTop beter te kennen